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賃貸借契約を更新するときに家賃は値上げできるの?

      2016/06/07

賃貸借契約を更新するときに家賃は値上げできるの?

賃貸借契約を更新するときに家主から家賃の値上げを通知されることがあります。

また、値上げに同意できなければ契約の更新ができない旨が記載されていることもあります。

そんなとき、借り手は値上げに同意しなければ、そこに住み続けることはできないのでしょうか?

今回は、知っておきたい賃貸借契約の更新について紹介しましょう。

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一方的に賃貸借契約の家賃を値上げできない

賃貸借契約の更新時期を迎えると、家主から家賃値上げの通知が届くことがあります。それは、概ね次のような内容でしょう。

次の契約から家賃を値上げする。

この値上げに同意できない場合は、契約を更新しない。
契約が更新できない場合は、契約期間を過ぎたら速やかに退去すること。

突然、こういう通知を受取った借り手は驚いてしまうでしょう。値上げに同意しなければ、新しく住むところを探さなくてはいけなくなるからです。それには、時間と手間もかかるでしょう。では、この値上げの通知に同意しなければいけないのでしょうか?

賃貸契約に関することは借地借家法で定められています。そして、貸主は契約期間が満了する半年前までに、借り手に対して契約更新や契約条件の変更を通知しなければいけません。この通知が契約期間が満了する半年前まで為されていたのなら、法律的には問題がありません。

しかし家賃の値上げのような契約条件の変更は家主と借り手の双方の合意がなければ無効です。したがって、借り手が値上げに同士しなければ、この通知は法的にはなんら意味をなさないことになります。

賃貸借契約の更新時に値上げを拒否した場合

家主と借り手の合意がなされないまま、契約期間の満了を向かえた場合はどうなるのでしょうか?

日本の借地借家法には、借り手を保護するために規定がいくつかあります。この場合もそうです。法定更新がそれに当たります。

これは今回のケースのように、家主と借り手の合意ができないため契約更新されずに契約期間の満了を迎えた場合に借り手を保護するための制度です。つまり、契約期間の満了を迎えた時点で自動的に契約更新をされるのです。

これは借り手を保護するために設けられた制度なので、仮に契約書に法的更新は認めない旨の記載があったとしても、その規定は無効になります。個人間の契約よりこの規定は上位にある概念といえます。

では、どんなことがあっても、家主は家賃を値上げできないのでしょうか?

もちろん、そんなことはありません。ただし、家賃を値上げするためのハードルはかなり高く設定されています。よく耳にすることのある「正当な事由」がなければ、家賃を値上げすることはできません。

賃貸借契約の更新時に家賃を値上げできる場合

先に説明したように、借地借家法では正当な事由があれば、家主は借りての同意を得ることなく家賃を値上げすることができると定められています。では、この正当な事由とはなにが該当するのでしょうか。

たとえば、家主が所有している土地や建物の評価額があがって固定資産税等が増額になった場合などがこれに該当します。確かに、固定資産税等が増額になった場合は家主個人ではどうすることもできません。家賃を値上げしなければ減収になってしまうし、場合によってはアパートやマンション経営を諦めざるを得なくなるかもしれません。そうなると、借り手は困ることにもなります。結果的に、この値上げは借り手を保護することにもなります。

ただし、これにも例外があります。法律の難しいところでもあります。それは、賃貸借契約が定期建物賃貸借になっている場合です。そして、その契約のなかで家賃の改定に関して特約がある場合です。借り手保護が行過ぎて、家主の権利が守られていないという批判を受けての措置だと思われます。

賃貸借契約の更新と消費税のお話

ここで賃貸借契約の更新と消費税について話をしておきましょう。もうすぐ消費税が8%から10%になります。気になる人も多いでしょう。

家賃は、消費税法上2つに分かれています。一つは、事業用物件に対する家賃。もう一つは、住居用物件に対する家賃です。前者の事業用物件の家賃には消費税がかかりますが、後者の住居用物件の家賃には消費税はかかりません。つまり、非課税です。少しは安心したでしょうか?

では、駐車場代に消費税はかかるのでしょうか?

一般的に、一定の条件を満たせば居住用物件と駐車場は一体になったものと見なされます。つまり、駐車場付き住居ということです。したがって、この場合は駐車場代には消費税はかかりません。つまり、これも非課税です。

なお、先に説明したように、消費税が非課税になるのは住居用物件に付いている駐車場です。事業用物件に付いている駐車場にかかる料金には消費税がかかります。注意しましょう。

賃貸借契約における値上げのタイミング

先に説明したように、正当な事由または家主と借り手双方の合意があれば、家主は家賃を値上げすることができます。では、いつのタイミングで家賃を値上げすることになるのでしょうか。

一般的には、契約を更新するときに新しい条件で契約します。その方が、家主と借り手双方に余計な手間がかからないというメリットもあります。契約期間が満了していないのに家賃を値上げしようとすると、新たに契約書を作り直すという手間が増えてしまいます。もちろん、口頭での約束でも契約は成立しますが、後になってトラブルになったときに口約束を証明することはできなにので、書面を交わすことが一般的です。

まとめ

これまで見てきたように。日本の借地借家法は借り手を保護しています。家主から不当な通知や請求があった場合でも、それが法的には意味をなさない場合が少なくはありません。アパートやマンションを借りて住んでいる人は、家主からの不当な扱いに泣き寝入りをしないためのも、借地借家法の基礎は学んでおいた方が良いでしょう。

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